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03.住宅を建てる方々が知っておかなければいけないこと

(1)工法別

 A.木造(在来)
 B.木造(ツーバイフォー)
 C.鉄骨(軽量鉄骨という名称はない)
 D.コンクリート
 E.その他

(2)「別途」とは、どういうものか?

 「坪OO万円…」と言われた後で、
 「ソレは別途、コレも別途…」

 一般に、大エや工務店等で「坪OO万円で、うちは安い」というイメージをつくりたがることが多いが、“別途"というものがあるので注意してほしい。
「設計図書」ができていれば「工事に含まれているものは何」「含まれていないのは何」と、いつでも誰でも明示できるものであり、逆にそれができるから「設計図書」なのである。

 逆に買手が別途にする場合もある。例えば、買手の知人が電気照明器具関係にいるので照明器具は別途に、ということもある。
間題は、その器具が現場に届いたとき、誰が確認できるか、誰が施工するのか、取付金具はどうするのか、といったことである。それが不明確では施工はできない。

 わかりやすく言えば、例えば1万円の照明器具を7千円で買ったとする。その器具を現場に運搬するのに運賃がかかる。そして、工事中に届いたとき誰が確認できるか。あるいは、工事中で、まだ配線もできないうちに届いた。工事のじゃまだから別の場所に置く、数日経ってつけたらつかない、切れていた。送った方は、そんなはずはない、と言う。また、天井に付ける時には天井に穴を空けたり、器具が落ちないように下地に重さに耐える補強をしなければならない。現場の電気屋も大工も、その手間賃は含まれていないと言う。穴をあけ、付けるのに1500円が必要という。一般に(照明器具以外でもそうだが)見積書に上代(カタログの定価表に記載されている価格)の値段は書かない。特に設計事務所がチェックする見積書には、上代の何%かを引いた金額を出し、そのかわり、施工代を明確に出す。だから1万円が7千円で入ったとして、その運搬、施工および責任を考えると3千円の得にはならないことが多い。

 一般に「タダでもいい。お宅だからサービス」ということは、あり得ない。それを言われても、チェックする人がいないから、そういう言い方がまかり通ることが多いのである。

(3)住宅を建てる方の「要望の確定」

 A.要望をまとめる
 B.要望どおりに施工することが可能か?  それぞれの予算は・・・?
 C.要望を入れた間取りは・・・?これで良いだろうか?

 住宅というものは、買手に十分すぎる予算があって尚足りないのである。どこかにお金を余分に(十分に)使えば、他のどこかは節約をしなければいけない。何かを広くすれば、他の何かを狭くしなければならない。どこかを陽当りの良い場所におけば、他のどこかが陽当りが少ないところにおかなければいけない。住宅というものはそういうものである。どれを大事にするかを常に考え、そのあとで間取りのグレードを決めることになる。わかりやすく例をあげてみよう。

 お年寄りの部屋をつくるとする。陽当りの良い部屋、静かな場所であろうか?さて、子供がいる。おばあさんが部屋から出て来て、廊下で陽なたぼっこしている。子供が学校から帰って、おばあさんの肩をたたく。子供が学校の話をし、おばあさんは昔の話をする。食事が終って、おばあさんは自分の部屋で寝る。
 別のおばあさんと子供。子供は東大に行くのだ。お年寄りは静かにしていて、子供は自分の勉強をする。
 この二つの家の老人の部屋と子供の部屋とは、まるで違った設計になる。配置もグレードも違う。お年寄りの部屋と子供だけでなく、休日の父親と子供、子供のピアノと来客の懇談。何を大切にして優先させるか、それを買手が選択しやすいように、買手に説明するのは誰か。

(4)「要望」をいつ、誰に言えばいいのか?「要望の実現」

 A.工務店(住宅メーカー)の社長か?  営業マンか?
 B.現場主任か?
 C.職人に直接か?
 D.工事契約以後の変更は可能か?  それに伴う追加金額は…?

 例えば、「居間を広くしたい」と言う。
●「Q;どれぐらい?」→「A;15帖ぐらい。」
 そこで、家族は何をするのだろうか?長女はピアノをひく。普通のピアノ、グランドピアノ。男の子は、模型飛行機をつくり、父親はゴルフのクラブを磨き、祖母は編物、母は、家事をしながら…。

●「Q;それで、15帖で良いの?」→「A;20帖ほしい。」
 ならばどこかで5帖節約しなければいけない。あるいは子供4人、子供部屋は6帖だと思っている人がいる。6帖に机とベッド、西洋タンスを入れると女の子では8帖位はほしい。しょうがないから、父親の書斎は3帖で本棚に机一つ。さて、子供に異性の友人が来た。当然、子供部屋に友人を入れる。ベッドに並んで座るしかない。母親は、紅茶とケーキを持って行く、部屋をノックして入り、ちょっと話をして出ていく(行かざるを得ない)。ちょっと経って心配になり、今度はお茶と大福を持って行く。…うるさがるのはあたりまえである。ベッドと机と書棚、ロッカーで3.2帖。4人の子供に6帖4つだと、合計24帖になる。その子供部屋を3.2帖にすると合計13帖。その差で11帖の広間(子供の応接間)が造れる。寝室は他人が入るところではない。子供の客は、子供の応接間、その向こうに父親の書斎。出入りする父親が、子供の居間で友人と話をする。買手に、「どちらを選びますか?」という。それが、要望をまとめることである。買手の要望はうんとあるが、具体的にはまとまっていないものも多い。例えば、居間の大きさとか老人室の場所とか、子供室の大きさとか全てに同じことが言える。それらを買手は、いつ誰に言えばいいのか。工務店と契約した後では遅すぎる。

(5)「違法」「合法」についての具体的な有様

 法は、あなたのためのものである。
 法は、あなたを規制するものではない。

 あなたが自分の住宅を造るときに法を破ると、地震があったとき住宅が潰れたり、火事があったとき逃げられなかったりする。また、あなたのまわりの方々に迷惑をかけることになる。そういうことがないようにするために、法がある。

●例えば、けんぺい率とは、敷地の中の〈建築部分〉と<空き地部分〉の割合の限度を決め、その地域全体が一定の割合以下になるようにしたものである。いうまでもなく<その地域全体〉の環境を良くするための取り決めである。けんぺい率をオーバーして建てるのは違法であり、あなたか法に違反するということは、〈その地域全体の環境〉をあなたが壊すことになる。

●道路斜線というものがある。道路の両側に建物が建つときに両方とも道路境界から垂直に建物が建つと、その道路は切り立った谷の底みたいになってしまう。陽もあたらず、突風の起こる場所になり、災害に関して非常に危険な場所になって、その地域全体にまで危害が及ぶ。だから道路の幅を基準にして両側に斜線状の建築制限を設けたものである。

●〈窓の大きさ〉とか〈出入口〉や〈廊下〉や〈階段〉などに長さや幅や高さなどに関しての取り決めがあるのは……。窓を小さくすると、通気や換気が悪かったり、採光が取れずに不健康な家になるばかりか、災害の時にあなたのためにかけつける消防士や救助員などの作業ができなくなる。あなたが困ることであり、周りに迷惑をかけることになる。出入口が長くて狭い廊下のつきあたりにあるとぶつかったり、階段が急すぎると転げおちたりする。

 あなたやあなたの周りの人々に、このような損害が無いように決めているのが、建築に関する法律である。それを行政(役所等)が確認し、検査する。規制ではなく、あなた自身とあなたの隣人たちのために法がある。法に疑間があれば、建築士事務所に聞けば具体的に説明してくれる。

(6)「欠陥」とは、何なのだろうか?

 「コレで良いのです」と言われた。しかし
 「……本当にそうなのだろうか?」という疑惑。

 「欠陥」ということが、住宅の場合にもありすぎるほどあり得る。でも買手は何が「欠陥」なのか、そこでどうしたら「欠陥」でなくなるのか知らない方が多い。一例をあげてみよう。土地付き住宅の実例である。

 ある人が、土地付き住宅を購入することになり、売手と契約をした。住宅完成の前、台所の床下に水が溜まっていることに気がついた。売手に、これでは困ると言ったところ、水が乾いたから、これで良いと言われた。そうか、と思ったが買手は不安を感じて、別の専門家に相談をしたところ、現場は、建物の外側の地面が建物内側の地面より高いことがわかった。これは、根本的に欠陥住宅であるので、その買主は、その売手にその旨を伝えた。売手はそれを聞いて、ほぼでき上がっているので、別の所にある和室の畳の下の床を一度外し、そこから土を入れて、建物の内側にならして「これで大丈夫、修正しました。」と言った。買手は、それを聞いて「そうか!」と思った。これで、修正ができたと思った。知らないのだから、それですむかも知れない。が、その買手は不安が消えなかったので、その専門家に再度、調査をしてもらった。その結果、その修正が是正でないばかりか、欠陥を更に悪くすることが判明した。つまり建物の内側の地面が〈盛り土〉したために、床と地画の間の寸法が(法で決められている450mmより)せまくなって床に湿気が上がる。また、束柱などの木材部分が<盛り土〉のために土の中に埋まってしまうことになったため、当然、腐りやすくなる。また、白蟻は<水分のある木〉が大好物だから、集まってこないほうがおかしい。

 尚 平成12年4月1日より「住宅の品質確保の促進等に関する法律」が施行され、例えば、1O年保証等が法律化されている。


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