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02.住宅を建てるために必要な事項

(1)契約書
(2)設計図書
(3)設計図書の確認
(4)見積書
(5)見積書の確認
(6)工事管理
(7)関係官庁に関する手続き
一般に住宅を建てる(買う)のに必要なものは何だろうか。
次のような事柄が必要である。
そしてこのような事柄を、住宅メーカーであれ、工務店であれ、
十分やっているかどうかを考えていただきい.

(1)契約書 …住宅の内容すべてと工事総金額

契約書で一番大切なものは、「総金額」と「契約時期」と「住宅の内容」である。

特に「住宅の内容」については、そのすべてを網羅しておかなければならない。普通、契約書に別図20枚とか、仕様書5枚とか、見積書などに従って施工する、と明示されていなければならない。その明記がない契約書というものは、後でトラブルがあったときに何の意味もないものになりがちである。

つまり、住宅の内容を決める図書が明記されていない契約書は、契約書であってもトラブルの時に何も役に立たないものになる。

(2)設計図書

 住宅の内容全てを明記した図書、そして工事総金額を出すための細部、内訳等が分かる図書、そしてこの図書があれば工事ができるという図書。一般に、少なくても図面(A2)20枚、仕様書等(A4)で5枚は必要。

(3)設計図書の確認 …建主の要望がすべて含まれているか?

 これは、契約以前に買手がしなければいけないものである。

そして、誰がこれを買手にわかるように説明してくれるのであろうか。買手がアア言った、コウ言ったといっても契約書についている設計図書が違うものであったら、後で、どう言っても通らないものである。「あなたが言った居間の照明は(カタログ等で)これで、天井に二つ、壁にはブラケットでスイッチはドアの右です。これでよいですか。」ということを住宅全部について説明し、買手が理解するものが設計図書である。

「設計図書が出来ました」ではなく、買手に「コウです。アアです。」と全般を説明してから完成するものが設計図書である。

つまり設計図書は、買手が承諾するものである。そのためには、「設計図書を買手に説明する。」これが必要である。これを誰がするのであろうか?…考えてください。

(4)見積書 …工事総金額を出すための細部、内訳、等を明記したもの

〈設計図書〉ができ、〈設計図書〉の確認ができたら、「その設計図書に基づく工事(施工)金額を示す見積書」が必要になる。なぜかと言えば、その見積書が工事の金額を決定するからである。

実際には工事の内容を決定するのは〈設計図書〉であり、何かの都合でその〈見積書〉が<設計図書〉と違っていることもありうる。その場合、どちらが優先するかということになる。だから、住宅の内容などは〈設計図書〉が優先することになる。しかし、売手にとっても、買手にとっても、その住宅の総金額は一番大切なものであり、それを決定するのは、この〈見積書〉なのだから…。具体的に説明するならば、例えぱ、その住宅の内壁が耐火ボードでビニルクロス貼り仕上とすると、見積書は次の通りになる。

まず、耐火ボード(厚さ12mm)1枚500円。
 @全体で総枚数153枚500×153=76,500円。それを張る大工の日当が33,000円。一日に20枚張るから153÷20=7.65人。
 Aつまり一人一日として8日かかるので、33,000×8=264,000円。
 B釘金物一式=5,000円。
 Cビニルクロスが、1u2,000円。全体で250uだから2,O00×250=500,000円。
 Dビニルクロス貼り手間1uあたり1,500円だから、1,500×250=375,000円。
  したがって、@十A十B十C十D=1,220,500円。
 Eそれらの会社経費が12.5%とすると152,500円。

この項目総金額は1,373,O00円になる。大体こういうことになる。でも、これらのそれぞれが、妥当であることを買手は確認できるであるうか?

 @耐火ボード1枚450円で出来ないだろうか!全体で138枚で充分ではないか!
 A大工は日当30,000円一日22枚張れるから30,000×7=210,000円。
 B釘は4,500円で足りるだろう!
 Cビニルクロスは1u800円で十分
 D貼り手間は1u1,350円。面積は225u。
 E会社経費は11.5%でやれるのではないか!

以上計算すると総金額、1,098,660円になる。各項目を一割下げたのであるが、約2割安い見積になる。そして、安いものは正直にし、高いものを膨らませることが多い。どこで膨らませたか、ごまかしたのか、間違ってしまったのか、買手が知ることが不可能である。そして、これらと同じような項目が一つの見積書に約200余あるのである。買手はこれらをまったく知らないで契約をするのだろうか。

(5)見積書の確認 …数量、内容、単価、等が適切か?

 今の見積書には、更に別の間題がある。耐火ボードやクロスなどにしても、厚さばかりではなく、メーカーや質の違いで単価が違う。また、例えば、耐火ボードは画鋲が効かないし、釘で絵を下げられない。それで良いのか?買手の要望を適切に網羅した設計図書に適正な見積書であるかを、買手が確認することが不可能ではいけないのである。それやこれらを買手が知らなければならないのに…。

(6)工事監理 …A.工事内容が適切であるか? / B.工事が技術的に適切であるか?

「工事を監理する」ということは、どんなことであろうか?

工事の監理というものは
 @工事が「間違っていてはならない」から監理する
 A工事が「適正でなければならない」から監理する
平たく言えば
 B工事に「失敗があってはならない」から監理する

のである。買手が「気がつかない」と、監理者にまかせるしかない。「監理者」が売手の立場(社員や売手の依頼した人)で良いのであろうか?を買手は考えてみるべきである。

(7)関係官庁に関する手続き …住宅の建設については、建築基準法その他の法律がある。

 ぜひ知って欲しいのは、これら行政法は「貴方を規制するもの」ではなく、「貴方の住宅が貴方のために安全」であり、また「周りの人達にも害を及ぼさない」ものであるための法律であることを知らなければならない。

違反建築は「貴方が(住宅を建てた後住んでいて、)危険だったり、不安全だったりしないための法律」であり、また「貴方の住宅が周りの人々に害を及ぼさないための法律」であることを知って欲しい。違反建築で住宅を建てることは、そこに住む貴方自身にとってよくないことにつながります。

目次

01.「建てる」方法とそれぞれの現状
02.住宅を建てるために必要な事項
03.住宅を建てる方々が知っておかなければならないこと
04.建築士(建築士事務所)は何をするのか?
05.知っておきたい確認申請


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