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01.「建てる」方法とそれぞれの現状

(1)建売住宅
(2)住宅メー力
(3)設計施工について
(4)設計・監理と施工を別に
(5)増改築・耐震診断
ここには、各方法の現状をできる限り客観的に表しました
当然のこと、それぞれに、利点と欠点がありますが書きき
れませんので、更にお知りになりたい方はご連絡下さい。

(1)建売住宅 …トラブルが増加している

 一般に土地が売れにくい現状で、土地をミニ分割して住宅を4,5棟から10数棟単位で造って販売することが多くなっている。同時に同じような住宅を造るので、1戸だけ建てる場合よりも建設単価は安くなる。

 が、土地付き建売住宅はまず土地の利益を出さなければならなし、土地を分割して造成するのにも費用がかかる。また、住宅の建設にも利益を出さなければならない。
何かの理由で土地の利益が由ないときは、住宅で土地と建設の両方の利益を出さなければならない。土地付き建売住宅とはそんなものである。
 
 私たちの団体で永年行ってきた建築相談でも、土地付き建売住宅のトラブルが非常に多い。   

(2)住宅メーカー …展示場・チラシ・営業

 住宅メーカーの住宅についても前項と同じような欠点を指摘することはできるが、建売業者ほどではない。

 販売合戦は激烈をきわめるので、展示場等で名刺をだしたり、住所電話番号等を教えたりすると、連日連夜メーカーの担当営業者が来訪することになる。そして、来訪しては、雑談しながら、買手の要望や希望を聞き、それらを入れた図面を作成してまた来訪する。そして買手の反応を見て、変更した図面をもってくる。見積りを出したり、図面を何回も何回も変更したりする。あげくには担当営業者が「自分の任期が4月までだから…」とか「会社のサービス期限だから…」などと実に多種多様な営業ノウハウが用意されている。また、あるメーカーでは社員に、30〜40代の夫人は何が好きか、どんなデザインが気に入っているかを徹底的に教えているという。そのうちに担当者が上司、さらに上の部長等を伴い頻繁に来訪する。すると買手側の心理として当然「これだけしてもらったから…」とか「買わなけれぱいけない気がしてくる…」という状態になる。以上のようなケースが実際にある。

 住宅という買い物は一生に一度の買い物なのに、メーカー側の心理作戦に負けて気分で買うようなものではない筈である。断わる勇気と意志を持っていただきたい。

(3)設計施工について  …(イ)大工棟梁  (口)工務店  (ハ)建設会社

 住宅を売手が自分で設計しその工事を自分でする施工者(第三者による工事監理無しでの施工)には、上記の3種類がある。

(イ)大工棟梁
 大工が設計施工(設計監理なし)で住宅を施工する場合、まず、買手(建主=以下買手と記す)と話をする。

買手が「コウ、コウ、コウイウ家、」と言って依頼する。
大工が「ソウ、ソウ、ソウイウ家、」と言って受託する。

 この場合コウ、コウ、コウイウものを明示するものはほとんどないのが現状である。(簡単な図面やメモ見積書等がある場合もあるが、これらコウ、コウ、コウイウものを簡単な図面では明示できないことである)そして、工事の金額を決め、契約をする。

 それから、大工は買手が言ったコウイウ家を、自分が理解したソウイウ家として施工する。

 昔は、買手は金持ちで、大工が使用した材料、手伝ってもらった他の職人の手間貨、大工の賃金等を支払う。買手が現場を見て、気に入らなければ、直させる。もちろん、その金額も買手が支払う。(こういうことは現在ではありえないことである)だから、木材はじめ材料が良くて職人の腕が良ければ良い住宅になった。一般に住宅にはどういう工事があるであろうか?

建築工事としては
 @仮設工事
 A基礎工事
 B木工事
 C屋根工事
 D板金工事
 E左官工事
 Fタイルエ事
 G金属建具工事
 H木製建具工事
 I金物工事
 J塗装工事
 K内装工事
 L外装工事
 Mガラスエ事
 N雑工事等      の工事がある。

外構工事としては
 @外棚、内扉工事
 A植裁工事
 B駐車場工事等    の工事がある。

そして他に設備工事として
 @電気設備工事
 A給排水衛生設備工事
 B空調冷暖房設備工事
 C換気設備工事
 Dガス設備工事等   の工事がある。

 これらの各工事がお互いに関連し、後先、入り交じって工事が進み、施工される。これらの工事の進行のなかで、大工がいるうちにする工事は建築工事では@・A・Bまで、設備工事は各工事の初めの部分でしかない。

 大工が現場にいるときにする工事は「コウイウ家」「ソウイウ家」の工事の進行の1/3しかないのである。

 大工は一般には自分の作業(木工事)が終わったら毎日現場にいることはない。だからその工事の面倒を最後まで見ることは、普通はしない。次の仕事で他の現場に行ってしまい、せいぜい他の現場の合間に元の現場に来て見て回るぐらいである。分かりやすくたとえれぱ昔は1,000万円の住宅とすると、電気が 100万円、水道が100万円、冷暖房ガスなどはわずか10万円(設備工事が210万円)であった。大工の作業が半分以上を占めていた。だから、大工は住宅の工事の半分以上は立ち会うことになっていた。

 今では、夫工の作業が500万円とすると電気が300万円、水道が200万円冷暖房ガス等が200万円(計700万円)の割合になっている。つまり、住宅の工事金が1500万円で大工作業が500万円=1/3になる。大工は住宅の工事の1./3しか立会いしていないことになる。

 もちろん、自分の作業が終わっても、工事が全部終わるまで責任を持って面倒を見る大工がいないとは言わない。が、そういうことは稀である。これが現状である。

(□)工務店  (ハ)建設会社
(分かりやすく言えば工務店の経営規模の大きいのが、建設会社と考えていただきたい。)

 工務店(建設会社=以下略)の設計施工は大工と少し違う。

 組織が大エより大きく、各エ事の施エ者もまとまっていることが多い。
木工事(大工)も例えばAさんを中心にA1・A2・A3のグループ、またBさんを中心にBl・B2・B3のBグループ、Cグループ等をも傘下に用意している。各工事の職方も揃っている。(逆に言えば大工や職方が揃っていない工務店や建設会社は今ごろやっていけない時代である)○○工務店○○の会とかいって職方が集まり、勉強会を開くなどしていることもある

(4)設計・監理(建築士=設計事務所)と施工(工務店等)を別にする

●土地付き建売住宅の売手は、まず土地の利益、そして建設の利益を(できるだけ)多く出さなければいけない。

●住宅メーカーの売手は、展示場や広告や社員等の経費と利益を出さなくてはならない。 

●工務店や建設会社も会社経営として利益を出さなくてはならない。
 当然買手と正反対の立場にいる。トラブルがあっても取り合おうとしないばかりか、自社の弁護士を用意し、トラブルに対する備えをしている会社もある。買手が不備を申し出ると、内容証明の返事や損害賠償等を出し買手はオドオドして泣き寝入りすることもある。現在は、市や県等の行政が、それらに対応するべく弁護士や建築士等を用意した窓口をつくっている。悪質な売手にあったら迷わずに行政の窓口に行ってもらいたい。
もちろん、私たちに相談していただいてもよいのである。

 住宅とは、買手の利益と売手の利益が正反対の者同士が契約をし、取り引きをすることである。そして、住宅に関する作業は多種多様であるばかりか、どの作業でも利益が出しにくい産業である。だから、正当な利益以外の手段で利益を出す売手もあることになる。そういう現状であるから買手と売手の中に入り、第三者の立場で買手の利益を守るのが設計事務所である。
 まず、買手の予算計画に立会い相談をする。買手の予算と要望を反映して設計図書を作成する。その設計図書を更に買手に説明し承諾を得た後、売手に説明して見積を依頼する。その後、出た見積書をチェック。買手と売手の契約に立合い、工事施工に関しては監理をする。そういうことを設計事務所がする。
 これが、設計監理と施工を別にすることである。

(5)増改築、耐震診断

 新築に限らず、増改築の時もこれと同じことが言える。最近、「耐震設計をしている」とか、あるいは「貴方の家の耐震診断を無料でやるから…」と言って近づき、やがて工事に結びつける業者が多い。現在、「建築士」および「建築士事務所」というのが建築に関する国家的な資格であり、それ以外はない。

「耐震診断資格」とか「一級耐震診断士」というのは一切ない。

 耐震診断についての資格をうたうものがあったら注意してほしい。それと同時に「耐震診断」は無料ではない。市や県が、市民県民のために補助金を出すとか、無料にするとか、あるいはある団体がボランティアで無料にする以外には「無料」というのはありえない。無料とあったら注意してほしい。

目次

01.「建てる」方法とそれぞれの現状
02.住宅を建てるために必要な事項
03.住宅を建てる方々が知っておかなければならないこと
04.建築士(建築士事務所)は何をするのか?
05.知っておきたい確認申請


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